«Структура управления землями требует изменения»

«Когда принимается закон, касающийся земельных отношений, никто не торопится его исполнять — все прекрасно знают, что в него будут внесены изменения. А в итоге такой порядок вещей оборачивается не только какими-то моральными, но и материальными издержками». С такого посыла начал наш разговор о проблемах земельной реформы директор МУ «Земельная палата Вязниковского района» Николай Крайнов, и приведённые им примеры дали возможность не один раз убедиться в справедливости его слов.
— Начну с того, что в своё время был принят федеральный закон о так называемой дачной амнистии, — продолжил Николай Александрович. — Когда его расписали, вроде бы всё понятно было… А сегодня закон этот не работает, никто усердий по переоформлению земельных участков на право собственности не проявляет, и Госдума соответственно вносит изменения — упростить прописанную процедуру. Но, сделав это для граждан — физических лиц, мы забываем о том, что у государства остаётся главная задача — учёт этих земель. А вот каковы могут быть со временем последствия, связанные с выполнением этой задачи, — это ещё вопрос.
Иными словами, упрощённая схема не говорит о том, что наследники, ставшие собственниками этих участков, не приобретут себе когда-нибудь дополнительных проблем. Речь может идти о том, как, к примеру, этот участок оформить, поставить его на учёт и как эти сведения внести (на сегодняшний день — пока ещё в государственный земельный кадастр, а с 2008 года это будет государственный кадастр недвижимости). Практика показывает, что благое вроде бы дело — регистрация права собственности за гражданином — в будущем оборачивается проблемами. По мнению Крайнова, практически это касается любого федерального закона в отношении земли — а в целом и земельного, и градостроительного кодексов. То есть, по своему содержанию эти законы, в принципе, хорошие, но когда приходит время их исполнять, сразу начинаются проблемы.
Ещё один момент, на котором нужно остановиться. Если раньше оформлением земельных отношений занималась единая служба в лице комитетов по земельным ресурсам и землеустройству, в помощь которым были созданы работающие под их руководством структурные подразделения в органах местного самоуправления, то сегодня одна структура превратилась в целых пять, каждая из которых в той или иной мере занимается вопросом оформления земельных отношений. И у каждой структуры, будь то федеральная или какая-либо другая, — своё понимание закона. По крайней мере, нормативно-правовые документы они расценивают именно со своей позиции. И проблема здесь в том, что, во-первых, каждая структура хочет показать, что именно она занимает первое место по значимости, а, во-вторых, ей совсем не чужды мысли о том, как бы на этой неразберихе заработать деньги. И это вместо того, чтобы выполнять главную задачу — помогать людям разобраться в земельных вопросах, оказывать конкретную помощь в оформлении земельно-правовых отношений.
В качестве примера Николай Александрович привёл возникшую на сегодняшний день проблему, связанную с оформлением земельных участков в общедолевую собственность под многоквартирными домами товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и тех домов, которые не создали никакой структуры и перешли в самоуправление. Оказывается, с вопросом правильного, грамотного, без каких-либо хлопот оформления участка для каждого собственника квартиры в общедолевую собственность сегодня разобраться практически невозможно. И это при том, что, вроде бы, в статье 16 Жилищного кодекса прописано, что земельные участки переходят в общедолевую собственность собственников квартир. Сегодня вопрос заключается в том, кто посчитает и определит эти доли. На данный момент у Земельной палаты нет понимания с налоговой инспекцией в следующем — или право общедолевой собственности переходит к каждому собственнику квартиры в силу закона, или же всё-таки должен быть принят нормативно-правовой акт органов местного самоуправления, который предоставляет этот участок в общедолевую собственность. Причём, эта процедура не может разрешиться в течение уже двух лет, начиная с 2006-го года. Налоговики кивают на органы местного самоуправления, а те, может быть, и хотели бы заняться этим вопросом, но на сегодняшний день не располагают полной информацией о собственниках квартир. Имеющиеся сведения в значительной мере являются недостоверными. Они касаются того, кто приватизировал квартиру на первичном рынке. Если же гражданин продал, подарил или поменял жильё, то разобраться сейчас невозможно, ибо процедура смены собственника проводится без участия органов местного самоуправления. Она идёт уже через федеральные структуры -«Роснедвижимость», Бюро технической инвентаризации и «Росрегистрацию». Как собрать теперь эти сведения — вопрос крайне затруднительный.
По мнению Крайнова, органы местного самоуправления, в первую очередь, интересует, как помочь людям быстро, правильно и грамотно оформить свои права на земельные участки, чтобы в последующем и они сами, и федеральные структуры располагали сведениями и вели элементарный учёт. Будет налажен учёт — будут соответственно начисляться платежи за землю, налог на имущество физических лиц, будут поступления в бюджет органов местного самоуправления. А в итоге у последних появятся деньги, которые в дальнейшем позволят решать различные проблемы социального характера — ремонтировать дома, коммуникации, дороги. На сегодняшний день законодателем принято решение о том, что правительству нужно разработать порядок обмена информацией между федеральными структурами и органами местного самоуправления. К сожалению, правительство пока порядка такого не разработало. Не дожидаясь решения этого вопроса, в каких-то регионах пошли по своему пути — на уровне субъекта Федерации составили соглашение между руководителями этих федеральных структур, в соответствии с которым и идёт обмен необходимой информацией. Во Владимирской области на это пока не пошли, и многие федеральные структуры продолжают чётко придерживаться своих ведомственных документов.
— Я не говорю о том, что они не дают нам такой информации, — поясняет Николай Александрович, — но они дают её по установленным формам. То есть, если речь идёт о «Роснедвижимости», то нам предлагают готовить заявление, производить оплату, запрашивать сведения по каждому земельному участку. А их у нас 43,5 тысячи. За один день, неделю, месяц мы подготовить всё не сможем — процедура, таким образом, растягивается. А в целом информацию, которую они имеют по 43,5 тысячам участков, чиновники нам просто не дают. Но ведь оборот земель постоянно идёт. Пока мы получаем информацию и заносим её, с каким-то определённым количеством участков происходят изменения: к примеру, произошло межевание — то есть, изменилась площадь; поменялся собственник или вид разрешённого использования… И эта проблема тянет за собой все остальные.
Вот пример. На сегодняшний день «Роснедвижимость» задумала в соответствии с действующим законодательством произвести инвентаризацию сведений по кадастровой оценке на территории всей Российской Федерации. С одной стороны, необходимость таких работ трудно подвергнуть сомнению. Ведь кадастровая оценка 2003-го года проводилась в первый раз, и неудивительно, что при этом был допущен ряд ошибок различного характера. Взять хотя бы то, что не всегда и тогда пришлось пользоваться достоверными сведениями. И это легко объяснимо — сведения о правообладателях земельных участков заносились из имеющихся архивов, а документы эти были оформлены ещё в 1994-1996 годах. За прошедшее время многие промышленные предприятия по разным причинам обанкротились, очень большое количество населения преклонного возраста в сельских населённых пунктах просто ушло из жизни, а наследники не вступили в свои права в установленном законом порядке. В лучшем случае, они просто пришли к нотариусу и заявили, что хотят купить землю. Никаких же дальнейших действий с их стороны не последовало — они не переоформили участки, не встали на кадастровый учёт, не пошли в Регистрационную палату и не зарегистрировали свои права…
— Когда мы получили результаты этой кадастровой оценки, — продолжает Крайнов, — перед нами была поставлена задача — довести их до правообладателей. То есть, мы должны были пойти к гражданам и сказать — вот кадастровая оценка вашего участка и с этой кадастровой стоимости вы будете платить 0,3% в качестве земельного налога. И вот, когда мы пошли к населению с этой целью, оказалось, что того правообладателя, по которому была произведена оценка, просто не существует в природе. Многие физические лица умерли, а те, кто сейчас живёт в этом доме, отказывались от нас получать эти сведения: «Ничего подписывать не будем». У нас зависло огромное количество объектов соцкультбыта, которые обанкротившимися предприятиями были переданы органам местного самоуправления (садики, котельные, клубы, спортивные сооружения). А изменения должны были пройти процедуру через регистрацию. В 2007 году правительство осознало свою ошибку, и сейчас внесены изменения в земельное и в градостроительное законодательства. И прописана простая вещь: если раньше процедура должна была пройти государственную регистрацию с последующей передачей сведений в налоговую инспекцию, то сегодня сказано, что, начиная с 2007 года, эти изменения можно вносить на основании постановления органов местного самоуправления. То есть, органы эти знают, что этого предприятия нет; есть решение суда, что оно обанкротилось; выносится соответствующее постановление. В свою очередь, и налоговики, и служба государственного земельного кадастра также должны внести изменения. Но у них есть свой документ, и внести те сведения, которые они от нас получили, в программный продукт, которым они пользуются при исчислении, они не могут, потому что эту процедуру надо проводить по заявительному характеру…
По словам директора Земельной палаты, парадокс заключается в следующем: когда предприятие обанкротилось, не стало руководителя, разошлись специалисты; появился, правда, конкурсный управляющий. Со временем и он процедуру конкурса закончил, перед судом отчитался. Но никто — ни бывший руководитель, ни конкурсный управляющий — не изъявили желания о прекращении прав на земельные участки, которые были предоставлены ранее. Не изъявляют желания идти и регистрировать своё право и те предприниматели, частные лица, которые приобрели отдельные объекты в виде отдельных корпусов, складов и т.д. И всё по той простой причине, что законодателем прописано: и кадастровый учёт, и регистрация прав носят заявительный характер. Если нет от собственника заявления, ставить его на учёт и регистрировать его права никто не будет. Необходимость подать заявление может появиться лишь в двух случаях — когда хозяин задумает этот объект перепродать или когда ему потребуется взять банковский кредит под залог какого-то имущества. С учётом же того, что основная масса предприятий — в первую очередь, текстильных — развалилась и нового производства на их площадях не появилось, а, напротив, идёт процесс сдачи оборудования в металлолом, разбираются корпуса и т.д., то обе причины подать заявление отпадают сами собой.
Можно говорить и ещё об одной ситуации, связанной с предприятиями-банкротами. Когда арбитражный суд принимает решение о ликвидации промышленного предприятия по процедуре банкротства, он уведомляет об этом налоговые органы. Налоговая, получив уведомление от суда, знает, что это юридическое лицо — к примеру, фабрика им.Розы Люксембург — ликвидировано, и его убирают из реестра. Поэтому, получив сведения от «Роснедвижимости» о том, что, фабрика существует, налоговики по умолчанию этому предприятию ничего не начисляют. Потому что они понимают — начислив земельный налог, вручать «платёжку» будет некому: конкурсный управляющий уехал, руководства нет, и всё повисло… Таких предприятий довольно много. И органам местного самоуправления решить что-либо очень непросто: делается это только в судебном порядке, а суды при наличии грамотных адвокатов можно растянуть аж на несколько лет.
Очередным примером того, что благодаря не устоявшемуся законодательству трудно предвидеть судьбу принятого закона уже через каких-то полгода, может служить ситуация, сложившаяся вокруг выкупа земельного участка под промышленное предприятие. Установленные сроки переносились несколько раз. А в итоге получилось, что законопослушный руководитель, переоформивший земельно-правовые документы до 1 января 2008 года, оказался в дураках. Он заказал межевание, обратился к органам местной власти и переоформил участок: кто-то в аренду, кто-то — в собственность. Если в собственность, то заплатил 15% от кадастровой стоимости, а сегодня, после неоднократных откладываний, был наконец-то принят закон, где речь идёт всего о 2,5%… Поторопились, одним словом, те, кто послушен закону. Вывод: любая бумажка должна вылежаться, а потом уж надо принимать какие-либо решения.
Ещё одной глобальной проблемой Крайнов считает изменение порядка начисления платежей за землю. Дело в том, что государство ввело этот порядок по результатам кадастровой оценки 2006 года, а со многими арендаторами договор был заключён 5-10-15 лет назад на 49 лет, и в том договоре, что у них сейчас на руках, прописан совершенно иной порядок начисления. Земельной палатой было подготовлено и разослано порядка 7,5 тысяч исполнительных соглашений. Из них вернулась какая-то одна 15-я часть — именно столько адресатов подписало эти исполнительные соглашения. Чтобы разобраться с неплательщиками, необходимо обращаться в суд. На основании имеющихся у арендаторов старых договоров суды Земельной палате отказывают. Работа специалистов оборачивается не только немалыми финансовыми затратами, но и моральными. Самое трудное — убедить человека, что принято такое решение и что начисление — это результат кадастровой оценки. В ответ обычно приходится слышать: «У меня договор есть, и он меня вполне устраивает — а вы мне предлагаете платить больше».
— Считаю, что структуру управления земельными ресурсами в обязательном порядке надо менять, — подводит итог Николай Александрович. — А то будет неразбериха на долгие годы. Идёт постоянное бодание между структурами — кто из них важнее. Сейчас мы получили предварительные результаты последней кадастровой оценки — и видим те же самые ошибки: в земельных площадях, в удельных показателях кадастровых стоимости этих земельных участков. Пока мы получили эти материалы без правообладателей. Так вот — я боюсь, что когда эти материалы придут с правообладателями — а это 43 тысячи владельцев и пользователей, — всё надо всё будет сверить.
В завершение Николай Александрович коснулся ещё одной проблемы, о которой громко заговорили в последнее время. Она связана с необходимостью подъёма сельского хозяйства — с тем, чтобы насытить отечественный рынок своими, качественными продуктами и перекрыть доступ недобросовестным западным производителям. Сложность в том, что на сегодня работоспособных хозяйств — единицы. Большинство СПК развалилось, а желающих взять землю и на ней что-то производить тоже не находится. Тем временем, пахотные земли, будучи заброшенными, как правило, начинают быстро зарастать. Сегодня много участков в СПК не оформлены и находятся в «подвешенном» состоянии. По учёту, они вроде бы числятся как земли сельхозназначения — пашни, сенокосы, пастбища. Но когда приезжаешь на место, то видишь — это уже земли, покрытые лесом. 15-20 лет никто здесь ничего не выращивал. Поэтому, даже если кто-то готов взять землю и приступить к вспашке хоть завтра, не сможет этого сделать. Сначала потребуется провести, мелиорацию, раскорчёвку, а это дополнительные затраты, да и предприятий, занимающихся мелиорацией, в районе сейчас нет… Так или иначе, с решением этого вопроса нужно торопиться — земля не прощает неуважительного к себе отношения.

Светлана ПАЙКОВА.