Пока еще можно выбрать самим

Когда два с небольшим года назад вступил в действие новый Жилищный кодекс, то многие, в том числе специалисты в области содержания жилья, решили, что он не соответствует нынешним реалиям и многие его положения будут пересмотрены. Однако жизнь показала обратное: никаких существенных изменений в Кодекс не внесено, единственное – собственники жилья получили дополнительный промежуток времени на то, чтобы определиться со способом управления своим теперь уже приватизированным жильем. Любые отсрочки рано или поздно заканчиваются, и если не хочешь выбирать сам, значит выберут за тебя. И не потому, что этого хочется муниципальной или региональной власти, — так предписывает Жилищный кодекс.
Есть на сей счет постановление, подписанное Губернатором, которое регламентирует, что конкурсы на управление многоквартирными домами, где жители не определились со способом управления, будут проводиться уже с 1 июля этого года. В Вязниковском районе сложилась следующая ситуация. В бывших рабочих поселках района жители многоквартирных домов практически на сто процентов определились со способом управления. Очень немногие рискнули оформить ТСЖ или непосредственное управление. Как правило, все заключили договоры с действующими управляющими компаниями, в роли которых выступают работающие на их территории МУПы. В городе жители поначалу активно организовывали ТСЖ, а те, кто живет в небольших домах, выбирали непосредственное управление или заключали договоры с ЖЭКами. Нет, кстати говоря, прецедента, когда бы жители в качестве управляющей компании выбрали какую-либо строительную организацию, либо другое юридическое лицо с профильным бизнесом, которое вправе выступить в роли управляющей компании. Видимо, и те, и другие не хотят рисковать. Но в городе, стоит отметить, еще достаточно велик процент собственников жилых квадратных метров, которые не определились с формой управления, продолжают плыть по течению, ожидая, вероятно, что выбор сделают за них.
Подобное плавание сулит встречу с подводными рифами. Смысл здесь вот в чем. Если сообщество собственников выбирает в качестве управляющей компании тот же самый ЖЭК, с которым уже имело договор, то они в этом случае диктуют правила игры: сами определяют размер платы за ремонт с квадратного метра жилья, заказывают ремонт, который компания обязана сделать в счет этой платы, устанавливают сроки внесения текущих платежей. В общем, собственник имеет право влиять на управляющую компанию, контролировать ее деятельность.
Управляющая компания в соответствии с действующим законодательством обязана вести раздельные субсчета по каждому дому и отчитываться перед собственниками конкретного дома за проделанную работу. Здесь, в общем-то, все понятно. Принципиальная разница в другом. Если управляющую компанию определил конкурс, то собственники будут обязаны оплачивать коммунальные платежи, рассчитываться с ресурсопоставляющими компаниями через управляющую компанию. Законопослушному собственнику это удобно – все платежи в одну кассу.
На деле же все упрется в проблему неплатежей. За содержание и ремонт жилья средняя собираемость составляет 70 процентов, за коммуналку – 85 процентов. А энергетики, газовщики, прочие поставщики будут требовать с управляющей компании стопроцентной оплаты своих поставок. Управляющая компания будет вынуждена те деньги, которые поступили на содержание дома, отвлекать, а фактически проплачивать за неплательщиков коммуналку. Мы снова столкнемся с пресловутым остаточным принципом, только теперь он коснется ремонта, в проигрыше – добросовестный собственник. Пока те, кто самостоятельно выбрал управляющую компанию, могут ей поручить заниматься только ремонтом, а коммунальные услуги платить самостоятельно.
На сегодняшний день нет случаев, чтобы это решение было оспорено, хотя и «ресурсники» пытаются давить на муниципальную власть. По крайней мере, еще год эти собственники будут жить спокойно. Кстати, самим управляющим компаниям обуза с оплатой коммунальных платежей не готовит ничего хорошего. Из-за неплатежей выжить им будет сложно. Видимо, в этой цепочке – собственник, управляющая компания, поставщик ресурсов – второе звено решено сделать «крайним». Но, несомненно, пострадает и сообщество собственников. В ином случае своих денег не увидят «ресурсники». Единственный вариант, который устроил бы всех, — стопроцентная оплата за предоставляемые услуги. Но когда в нашей стране такое было…
Главная проблема товариществ собственников жилья на сегодня – взаимодействие правления с собственниками. У членов правления, председателей не хватает профессиональных навыков по взаимодействию с контролирующими органами, в том числе с налоговиками. ТСЖ – юридическое лицо, а значит председатель должен вести всю соответствующую документацию, отчеты и т. д. Найти хорошего бухгалтера на зарплату, которую может себе позволить выплачивать ТСЖ, — проблема. Да и сами председатели порой просто не готовы вести работу, которую от них требует тот же Жилищный кодекс.
Есть и просто кричащие примеры: председатель одного из вязниковских ТСЖ А. А. Чекодаев доработал до первой ревизии своих же коллег-собственников, которая выявила огромную недостачу. Теперь в этом ТСЖ другой председатель, а прежний, чтобы не оказаться в сфере повышенного внимания правоохранительных органов, погасил долги с помощью заемных средств. И это только один случай, примеров наверняка больше. При этом каждое товарищество, стоит отметить, за совсем короткие сроки что-то в своем доме полезное для жителей сделало. Если бы люди и дальше ждали, что их проблемы за них кто-то решит, не были бы отремонтированы кровли, коммуникации, подъезды и так далее.
Между тем, есть решение, как сохранить достаточно успешную форму обустройства приватизированного жилья и наладить грамотный стиль управления. Для этого надо правлению ТСЖ заключить договор на управление с профессиональными менеджерами, которые есть в управляющих компаниях, тех же ЖЭКах. В данном случае все хлопоты по отчетности, взаимодействию с ревизорами, ведению бухгалтерского учета ложатся на профессиональных управленцев, а всю работу по содержанию жилья ведет правление ТСЖ. При этом правление вправе определять, какой ремонт необходимо провести, может выбирать подрядчика, а управляющая компания со счета ТСЖ в этом случае рассчитывается с подрядчиком по требованию правления. ТСЖ, повторю, делегирует здесь лишь функции управления, а все иные вопросы по-прежнему решает правление.
Единственное неудобство – такая форма работы потребует гораздо больших финансовых затрат, чем выбор председателя из числа собственников. По предварительным расчетам, они могут составить как минимум 70 копеек с одного квадратного метра жилой площади. Но труд профессионалов всегда ценился выше, да и пользы от него больше. В любом случае — выбор за членами ТСЖ. Однако, как подсказывают люди, занимающиеся жилищной реформой не первый год, за такой формой работы товариществ собственников жилья будущее.
В администрации района уже ведется интенсивная работа по организации будущих конкурсных торгов на право управления многоквартирным жильем. Они будут проходить гласно, с участием депутатов, общественности и СМИ. Первые конкурсные торги ожидаются в августе. У тех владельцев, которые еще не выбрали способ управления, есть время определиться самим. Зачем ждать, когда за тебя начнут решать твои же проблемы?

О. ШИРОКИХ