Стань хозяином своего дома

1. УПРАВЛЕНИЕ ДОМОМ
УПРАВЛЕНИЕ ДОМОМ – обязанность собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации)
Управление домом должно обеспечивать:
-благоприятные и безопасные условия проживания граждан;
-надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме;
-решение вопросов пользования общим имуществом многоквартирного дома и других.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

2. КАК ПРАВИЛЬНО ПРОВЕСТИ СОБРАНИЕ
Общее собрание собственников помещений является органом управления многоквартирным домом. Поэтому его организация и проведение должны пройти строго по закону.

Ваши права
ИНИЦИАТОРОМ проведения общего сбора жильцов в многоквартирном жилом доме может быть любой из собственников либо инициативная группа. Собрание как орган управления многоквартирным домом только тогда правомочно принимать решения по вопросам, включенным в повестку дня, когда в нем приняли участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание.
Ваш голос зависит от площади квартиры.
РЕШЕНИЯ общего собрания по вопросу выбора способа управления, поставленному на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании.
Для определения правомочности общего собрания необходимо определить (рассчитать в процентном соотношении) голоса, принадлежащие каждому из участвующих в собрании. Для этого прежде всего нужно определить общую площадь всех помещений, принадлежащих собственникам в многоквартирном доме. Она является основным показателем для расчета голосов, принадлежащих каждому из собственников, для определения наличия кворума. Процент голосов каждого собственника определяется по формуле: (Sc : Sоб) х 100%, где Sс — площадь помещения (жилого, нежилого), принадлежащего конкретному собственнику, Sоб — общая площадь помещений в многоквартирном доме.
Все решения собственников помещений оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Формы проведения
ЖИЛИЩНЫМ кодексом предусмотрены две формы проведения собраний: в форме очного и заочного голосования. Форма очного голосования предполагает совместное присутствие собственников для обсуждения и принятия решений по вопросам, включенным в повестку дня.
Заочное голосование имеет свою специфику, которая заключается в фактическом отсутствии собравшихся где-либо людей. Оно предусматривает использование только письменной формы голосования по тому или иному вопросу повестки дня. Эти вопросы должны быть сформулированы таким образом, чтобы любой мог выразить свою позицию, основываясь на содержании вопроса, либо должны быть приведены варианты ответов. Принявшими участие в заочном голосовании считаются только те собственники, решения которых были получены до даты окончания приема этих решений.
По правилам, общее собрание должно проводиться как минимум ежегодно. Поэтому лучше всего определить конкретную дату, время и место такого сбора жителей, лиц, ответственных за его проведение, постоянный перечень вопросов, включаемых в повестку дня собрания, порядок ознакомления с информацией, включая адрес или место, где ее можно найти, и тому подобное.
Принятые решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются обязательными для всех собственников помещений.

Предупреждайте заранее
ИНИЦИАТОР общего собрания (это может быть и муниципалитет как владелец муниципального жилья, сдаваемого в наем) обязан как минимум за десять дней направить каждому собственнику уведомление об этом. В сообщении в обязательном порядке должны быть указаны:
• сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание, — фамилия, имя, отчество гражданина или граждан — либо наименование юридического лица с указанием помещений, принадлежащих им на праве собственности в данном доме;
• форма проведения общего собрания;
• дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, если оно проводится в заочной форме;
• место или адрес, куда должны передаваться решения собственников,
либо место или адрес проведения собрания;
• повестка дня;
• порядок ознакомления с информацией, которая будет представлена на данном собрании, или место или адрес, где с ней можно ознакомиться.
Сообщение о проведении общего собрания по общему правилу может осуществляться либо путем направления каждому собственнику заказным письмом (с уведомлением о его вручении адресату), либо вручением каждому собственнику под расписку. Разрешается размещать объявления в помещении дома.
При этом собственники помещений в дальнейшем при принятии решения общего собрания могут установить любой из указанных способов доставки сообщений о проведении очередных (либо внеочередных) собраний.

На заметку активисту
ДЛЯ проведения общих собраний инициативная группа либо один из собственников обязаны иметь следующую информацию:
• о собственниках всех помещений в многоквартирном доме — список с указанием паспортных данных физических лиц и данных о государственной регистрации юридических лиц;
• о площади помещений, принадлежащих конкретным собственникам (жилых, нежилых), режимах права собственности на данные помещения (индивидуальная, общая, совместная) и документах, подтверждающих право собственности на конкретное помещение;
• об общей площади помещений многоквартирного дома.
Инициатор проведения собрания на основании имеющейся информации должен рассчитать в процентном соотношении голоса, принадлежащие каждому из собственников.

Бюллетени не обязательны
Решение собственника по вопросам, поставленным на голосовании, оформляется в произвольной форме. Однако оно в обязательном порядке должно содержать следующие сведения:
о лице, участвующем в голосовании (ФИО, паспортные данные -для физических лиц, наименование юридического лица и данные о его государственной регистрации — для юридических лиц);
о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании (свидетельство о государственной регистрации права собственности, если такое право зарегистрировано, либо договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации, если государственная регистрация прав отсутствует).
Решения по вопросам повестки дня должны выражаться формулировками “за”, “против” или “воздержался”.
На самом первом собрании жильцов лучше всего утвердить кандидатуры председателя и секретаря собрания — для подписания протокола. А также определить членов счетной комиссии — для оформления результатов голосования. Хотя по желанию любой собственник вправе принять участие в подсчете голосов.

Будьте внимательны!
ЕСЛИ на собрании вы приняли решение заключить договор управления с управляющей компанией, отнеситесь к нему внимательно. Он может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет. Вот главные детали, которые должны быть отражены в договоре:
• перечень необходимых работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
• размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок ее внесения;
• порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств;
• состав общего имущества многоквартирного дома, права и обязанности сторон, условия об ответственности сторон.
Помните: управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений за ненадлежащее предоставление и качество услуг только согласно договору. Жилищники обязаны предоставлять собственникам отчет о выполнении условий договора в срок, установленный в документе.

3. Кому доверить жилье
Со следующего, 2007 года все мы будем жить по-новому. Жаловаться на нерадивого сантехника в различные инстанции уже не придется: теперь за качество обслуживания, за состояние дома и прочее будем отвечать мы сами.
Решаем все сами
СОГЛАСНО закону до 1 января 2007 года собственники помещений в многоквартирных домах обязаны выбрать способ управления своей недвижимостью. Таковых в соответствии с Жилищным кодексом РФ три: непосредственное управление многоквартирным домом, управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) или управляющей организацией.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений сами решают все общие вопросы — без создания ТСЖ и без привлечения управляющей организации. В этом случае на основании решения общего собрания жильцы должны заключить договоры об оказании услуг по содержанию, ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие соглашения являются двухсторонними, в них все или большинство собственников помещений выступают в качестве одной стороны. Для признания любого договора заключенным необходимо, чтобы число подписавшихся собственников превышало половину от их общего числа в доме.
А вот соглашения с ресурсоснабжа-ющими организациями на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются самостоятельно каждым собственником помещения от своего имени.
При такой форме управления жители вправе, во-первых, решать все текущие вопросы на общих собраниях.
Во-вторых, распределить между собой обязанности по управлению домом. И, в-третьих, выбрать одно правомочное лицо из числа собственников помещений в данном доме или пригласить постороннего человека, который будет действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников. Если управомоченное лицо является одним из собственников помещений, то его полномочия будут основываться на решении общего собрания жильцов, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется. Зато она необходима, если человек приглашен со стороны. Все или большинство собственников выдают такому управомоченному лицу доверенности в простой письменной форме. Один документ, подписанный “от лица общего собрания”, Жилищным кодексом не предусмотрен.
Вступаем в ТСЖ
ТОВАРИЩЕСТВО собственников жилья — это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления недвижимым имуществом, обеспечения эксплуатации дома, владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
ТСЖ — для тех, кто занимает активную гражданскую позицию, кому небезразлична судьба своего дома и своих денег, где в состав правления выбираются единомышленники, рачительные, беспокойные и заботливые люди с хозяйской жилкой.
ТСЖ имеет статус юридического лица. Решение об объединении и устав товарищества принимаются на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Сумма голосов, принадлежащих собственникам, которые проголосовали за создание ТСЖ, в совокупности должна быть больше 50 процентов голосов, принадлежащих всем собственникам в этом доме.
Если ваша квартира приватизирована, но вы не подали заявление о вступлении в ТСЖ, то придется подчиниться большинству. Товарищество обязано заключить с вами договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме на общих условиях.
ТСЖ может осуществлять функции управления многоквартирным домом самостоятельно, заключая договоры от своего имени, в том числе и договор с управляющей организацией или с наемным управляющим . В последнем случае решения общего собрания собственников не требуется, поскольку договор заключается от имени ТСЖ в процессе уставной деятельности.
Членство в товариществе не является обязательным, и любой собственник вправе выйти из него, также и новосел может туда не вступать. Поэтому возможна ситуация, когда число членов ТСЖ будет иметь меньше половины голосов. В таком случае товарищество лишается права управлять многоквартирным домом и должно быть ликвидировано общим собранием.
Если упрощенно, то товарищество собственников жилья – это организация, которая сама распоряжается своими финансовыми средствами.
Вместе с организацией товарищества открывается расчетный счет, куда поступают платежи жителей на содержание жилья. И вот эти самые средства люди могут потратить на свой дом по своему усмотрению. Капает с потолка? Правление ТСЖ решает вложить деньги в ремонт крыши. Нет лампочек в подъезде? Не беда — посоветовались и закупили.
В ТСЖ собственники заблаговременно могут открыть накопительный счет на проведение капитального ремонта. Правление ТСЖ внимательно изучит, проверит и утвердит смету предстоящего ремонта.
ТСЖ имеет право отобрать организацию для выполнения ремонтных работ на конкурсной основе.
В соответствии с уставом каждый собственник имеет право запросить в правлении товарищества любую информацию.
Обращаемся в компанию
УПРАВЛЕНИЕ многоквартирным домом управляющей компанией осуществляется на основании договора, заключаемого каждым собственником. В роли компании может выступать юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель. Важно знать, что многоквартирным домом может заниматься только одна управляющая организация!
По договору компания в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственникам помещений и пользующимся квартирами по найму.
Помните, что управление многоквартирным домом является обязанностью собственника. И если до 1 января 2007 года вы не выберете более приемлемый для вас вариант или не реализуете принятые на собрании решения, то есть не подпишете соответствующие договоры по содержанию, ремонту, управлению, поставке коммунальных услуг, орган местного самоуправления (администрация города) вправе провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.
Подготовлено отделом экономики муниципального образования «Вязниковский район»