Чем грозит новая реальность на рынке недвижимости?

Ситуация из жизни: наш читатель решил купить для сына квартиру в крупном соседнем городе. Всё было сделано по правилам: нотариальная сделка, деньги через банковскую ячейку, все документы проверены риелторами. Но через полгода продавщица подала иск.

Оказывается, ей позвонили «из банка», сообщив, что её счёт арестован, требуется срочно продать квартиру и передать деньги курьеру для «разблокировки». Она так и сделала, а потому договор купли-продажи нужно расторгнуть, а квартиру вернуть.

Суд первой инстанции встал на сторону покупателя. Апелляция — на сторону продавщицы. Кассация оставила апелляцию в силе. Результат: добросовестный покупатель потерял квартиру и 8 миллионов рублей. Продавщица получила квартиру обратно и… сразу выставила на продажу. По той же цене.

Что делать в такой ситуации? Разобраться в этом вопросе помог ведущий нашей юридической рубрики, адвокат Роман Артюшин.

— Роман, расскажите, как работает эта схема?

— Схема проста до безобразия. Человек продаёт квартиру, получает деньги, живёт спокойно несколько месяцев. Потом, вдруг, «вспоминает», что его обманули мошенники: звонили, представлялись сотрудниками банка, запугивали, заставили продать квартиру и передать деньги незнакомцу. В суде рыдает, клянётся, приводит свидетелей. Экспертиза подтверждает стресс. Сделку признают недействительной.

А покупатель остаётся ни с чем. Квартира под арестом, денег у продавца уже нет, а банк требует оплатить очередной взнос по ипотеке… Говоря шахматным языком – цугцванг.

— Почему суды встают на сторону таких продавцов?

— Продавец приходит с заявлением в полицию, психологической экспертизой, показаниями «очевидцев». Покупатель приходит с договором и распиской. Угадайте, кто выглядит убедительнее для судьи, который читает в новостях про массовые телефонные мошенничества? Проверил документы, нотариус заверил, деньги передал при свидетелях — не важно. Если продавец «пострадал от мошенников», твоя добросовестность никого не волнует.

— Как же защититься добросовестному покупателю?

— Скажу честно: стопроцентной защиты нет. Но снизить риски можно. Во-первых, ведите видеофиксацию сделки. Снимайте всё на видео: подписание договора, передачу денег, разговоры с продавцом. Пусть он на камеру подтвердит, что действует добровольно, понимает суть сделки, никто его не принуждает. Храните запись минимум три года.

Во-вторых, заручитесь поддержкой опытного юриста и оформите детальную расписку о получении денег. В ней продавец должен указать, что получил деньги лично для себя, а не для передачи третьим лицам, добровольно, в полном объёме, претензий к покупателю не имеет, давления на него не оказывалось. Желательно — в присутствии нотариуса. Деньги переводите не наличными, а через банк. След платежа подтвердит, что продавец лично получил средства на свой счёт.

Тщательно проверяйте продавца. Разузнайте о том, не было ли у него раньше судов по недвижимости, не фигурировал ли в подобных схемах. Попросите справку из психоневрологического диспансера. В современных реалиях – это не блажь. Познакомьтесь с его родственниками — если они в курсе сделки и не против, это хороший знак.

Оформите страхование титула. Это на несколько лет защитит хотя бы финансово. Если сделку оспорят, страховая компенсирует убытки. Правда, страховщики тоже стали осторожнее и могут отказать в выплате, если докажут вашу недобросовестность.

— Что делать, если всё-таки оказались в подобной ситуации?

— Не сдавайтесь. Привлекайте к делу продавца как соответчика, требуйте возврата денег с него, а не поиска мифического мошенника. Доказывайте, что продавец действовал в сговоре, что это спланированная схема. Требуйте назначения комплексной экспертизы: психологической, почерковедческой, технической. Ищите несоответствия в его показаниях. И главное — нанимайте адвоката сразу. Не пытайтесь сэкономить на юристе, когда на кону стоят миллионы.

Я всю жизнь работаю в юриспруденции. Видел много мерзостей. Но эта схема — особенная. Она узаконивает обман. Она превращает честную сделку в рулетку. Она учит людей не доверять друг другу. И самое печальное, что система поощряет мошенников. Продавец не рискует ничем — в худшем случае суд откажет, и он останется с деньгами. Покупатель рискует всем. Это несправедливо и абсурдно.

Поэтому, покупая квартиру сегодня, помните: вы покупаете не только жильё, но и лотерейный билет. Повезёт — будете жить спокойно. Не повезёт — окажетесь на улице с иском о возмещении ущерба, который никто никогда не возместит.

  Роман АРТЮШИН,  адвокат.

Источник: газета «Районка, 21 век» № (79) от 13.11.2025 г.